Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: статус жилого дома

Итак, в предыдущих статьях с помощью таких критериев как «этажность» и «одна семья» мы не смогли четко разграничить блокированные дома и индивидуальные, малоэтажные и многоквартирные. Далее была сделана более удачная попытка решить первоначальную задачу - найти универсальные критерии отличия блокированного дома от индивидуального, малоэтажного или многоквартирного дома.

Здесь мы использовали понятия градостроительного законодательства: «жилой блок», «автономный жилой блок», «жилая секция», «блок-секция». Но выходя на практическое применение данных понятий, мы сталкиваемся с еще одной неразрешимой проблемой, а именно, с тем, что такие понятия в гражданском и жилищном законодательстве отсутствуют.

Более того, они отсутствуют также в нормативных документах технического и кадастрового учета. Но что понимается под жилым блоком?

В архитектурно – строительном проектировании под жилым блоком понимается часть здания, отделенная от других частей здания капитальной глухой стеной. Блок, в свою очередь, делится на секции, представляющие из себя помещения различного назначения, в том числе, жилого. В ряде документов жилой блок рассматривается как квартира или отдельно стоящий жилой дом.

СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные (Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001) устанавливает следующие особенности, позволяющие рассматривать жилые блоки блокированного дома как отдельные одноквартирные дома (объект индивидуального жилищного строительства): (1) жилые блоки должны быть автономными, (2) не иметь помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков, (3) не иметь общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт, коммуникаций, (4) иметь самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем, (5) расположены на отдельном земельном участке и имеют выход на территорию общего пользования.

Отсюда можно предположить, что часть блокированного дома (жилой блок, автономный жилой блок) будет являться объектом индивидуального жилищного строительства и рассматриваться как отдельный одноквартирный дом, если эта часть будет обеспечена самостоятельными инженерными системами, индивидуальными внешними сетями, отдельным чердаком, подпольем или шахтой, коммуникациями, вспомогательными помещениями, отдельными наружными входами. В состав автономной секции не должны входить другие помещения, расположенные над или под другими жилыми блоками, входящими в блокированный дом. Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003».

Как видим, некоторую ясность в понимание проблемы принятые своды правил внесли. Однако необходимо понимать, что термин «жилой блок» можно употреблять в отношении жилых домов, состоящих из отдельных автономных жилых частей (блоков), разделяемых одной капитальной стеной. Если у жилого дома блоков будет менее двух, то применять термин «жилой блок», «блокированный жилой дом» будет некорректно. Здесь реально будет присутствовать индивидуальный жилой дом. И все же, почему так важно определиться со статусом жилого дома? Из Градостроительного кодекса РФ следует, что в зависимости от вида объекта капитального строительства и вида градостроительной деятельности (строительство, капитальный ремонт, реконструкция) определяется состав и требования к проектной и иной документации, а также применяются правовые нормы, регулирующие соответствующие градостроительные отношения.

В градостроительных правоотношениях, возникших по поводу конкретного вида объекта капитального строительства и в зависимости от вида градостроительной деятельности, субъекты наделяются определенными правами и обязанностями. Изменение вида объекта капитального строительства или вида градостроительной деятельности непосредственно ведет к изменению прав и обязанностей субъектов таких правоотношений.

При строительстве, капитальном ремонте или реконструкции индивидуальных жилых домов могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, контроля в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным законодательством. Различен и срок проведения проектирования и строительства. Более того, можно вообще отказаться от подготовки проектной документации, а если она разрабатывается по инициативе застройщика – экспертиза ее не проводится. Для многоэтажных домов эти правила не действуют.

Необходимо указать еще и на другие аспекты проблемы. В ходе приватизации ведомственного жилья в собственность граждан поступило значительное число жилых помещений, которые являются либо самостоятельными объектами недвижимости, либо входят в состав жилого дома. Имеются целые массивы одноэтажных домов с земельными участками, которые переданы в собственность одного или нескольких граждан. И все они по документам технического учета «приписаны» к категории многоквартирных домов. В этой связи граждане не могут применить положения гражданского законодательства об общей собственности на недвижимое имущество. Здесь имеется в виду возможность участников долевой собственности по соглашению или решению суда разделить жилой дом и земельный участок при доме в натуре и распоряжаться этим имуществом на правах индивидуального собственника.

Кроме того, после вступления в силу Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ в практике органов архитектуры отдельных муниципальных образований, в частности, г. Ярославля, была попытка придать ранее построенным индивидуальным жилым домам, находящимся в долевой собственности граждан, статус многоквартирных блокированных домов.

Это проявилось в том, что при обращении граждан с заявлениями на выдачу разрешений на реконструкцию жилого дома или его части, срок действия разрешения определялся исходя из статуса многоквартирного дома - в 3 года. В то же время для реконструкции индивидуальных жилых домов такой срок по законодательству составляет 10 лет.

В ходе судебных процессов отдельные граждане, при юридической помощи правового агентства «Своя земля», обжаловали неправомерные действия органов архитектуры.

Но проблема в целом для неопределенного круга лиц осталась нерешенной в связи с неоднозначностью толкования специалистами различных государственных и муниципальных органов одних и тех же понятий, употребляемых в гражданском, жилищном и градостроительном законодательстве. Спорящие стороны так и остались при своих мнениях.

С какими же проблемами на практике сталкиваются участники долевой собственности на жилые дома, желающие выделить в натуре свои доли? В чем действительная причина проблем с разделом жилого дома или выделом доли в праве? В следующем номере журнала продолжим обсуждение этой актуальной темы.

Начало читайте в выпусках электронной газеты

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: сходство и различие

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: понятие объекта строительства

Директор правового агентства «Своя земля» В. Фролов

Наши контакты: +7 (4852) 455387; www.legisland.ru
г. Ярославль, ул. Гоголя, д. 19, офис 46