Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: проблемы раздела жилого дома и оформления прав на долевую собственность

Начало читайте

Продолжаем обсуждение проблемы раздела индивидуального жилого дома. В этой статье рассмотрим, каким образом можно разделить индивидуальный жилой дом исходя из действующих нормативно-технических документов.

Согласно Жилищному кодексу РФ объектами жилищных прав являются жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната.
Гражданское законодательство позволяет, разделить находящееся в долевой собственности недвижимое имущество по соглашению между участниками долевой собственности, а при его отсутствии - по решению суда.

После раздела каждый участник долевой собственности становится индивидуальным собственником недвижимого имущества, то есть ему переходит в собственность часть имущества.

Если был разделен индивидуальный жилой дом, то фактически объектом прав после раздела становится часть жилого дома в виде отдельных жилых и вспомогательных помещений. Остается лишь поставить на кадастровый учет вновь образованное недвижимое имущество и зарегистрировать права.

Вот здесь и возникает проблема.
Для постановки на кадастровый учет необходим документ, содержащий описание части жилого дома как объекта индивидуального жилищного строительства. Необходимо заметить, что при заключении соглашения о разделе жилого дома и прекращении общей долевой собственности либо в суде такой документ должен быть в наличии.
Также необходимы сведения о земельном участке, на котором находится часть жилого дома. Иными словами, раздел жилого дома целесообразно производить одновременно с разделом земельного участка.

Документом, содержащим описание части жилого дома как объекта индивидуального жилищного строительства, является технический план здания, который оформляется на основании технического плана, разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта здания.
Вместе с тем, с 2013 года изготовление технических паспортов законодательством не предусмотрено.

Однако Жилищный кодекс предусматривает проведение государственного учета жилищного фонда и, соответственно, технического учета и технической инвентаризации с изготовлением технических паспортов объектов капитального строительства.
Согласно существующим нормативным актам, регулирующим технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства, технический паспорт выдается на объект технического учета - объект капитального строительства. При этом в градостроительном законодательстве отсутствует понятие объекта капитального строительства в виде части жилого дома или части квартиры.

Также согласно требованиям к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда на каждый объект составляется учетно-техническая документация, которая группируется в инвентарное дело, а единицей технической инвентаризации является домовладение или отдельно стоящее основное здание.

Под домовладением в Инструкции по учету жилого фонда понимается жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. Как видим, часть дома не признается единицей технической инвентаризации. Ну, а если нет новой единицы технической инвентаризации, нет и нового адреса на часть имущества, которое перешло в индивидуальную собственность либо по соглашению, либо по решению суда. Но согласно ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации перехода права. Представить описание нового имущества с новым инвентарным номером в виде отдельного кадастрового паспорта на кадастровый учет и государственную регистрацию не представляется возможным, регистрация невозможна. Если право не зарегистрировано, - право на недвижимость не возникло.

С земельным участком, на котором находится жилой дом, проще. Находящийся в долевой собственности участок делится между сособственниками так же, как и жилой дом в натуре. Составляется новое описание вновь возникших смежных участков, и они без проблем ставятся на кадастровый учет. После получения нового кадастрового паспорта на земельный участок можно смело идти на государственную регистрацию права индивидуальной собственности.

На практике возникает парадоксальная ситуация: право на часть жилого дома судом признано, но реально получить подтверждающий это право документ в виде свидетельства невозможно. При этом эта часть дома находится на обособленном земельном участке, находящимся в собственности, но ни новый объект прав, ни земельный участок не имеют адреса.

В действительности парадокс заключается в том, что нормы права одной отрасли законодательства дают возможность собственнику по своему усмотрению распорядиться принадлежащим имуществом, а другие – нет. Рассмотренный выше сценарий таких распорядительных действий показывает, как можно из собственника имущества превратиться в его фактического владельца.

А должно ли так быть? Возможно, законодатели об этом уже подумали? Давайте обратимся к Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости», вступившему в силу с 1 марта 2008 года.

Федеральным законом установлено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Характеристики, позволяющие определить имущество как индивидуально-определенное, закон называет уникальными характеристиками объекта недвижимости.

Что же это за уникальные характеристики? Из тридцати различных характеристик, установленных законом для недвижимости, нас в первую очередь интересует вид объекта недвижимости. К ним закон относит земельный участок, здание, сооружение, жилое и нежилое помещение, объект незавершенного строительства. При этом в многоквартирном доме объектом недвижимости рассматривается квартира и комната. В нежилом здании – часть здания, жилое и нежилое помещение. В нежилом здании комната или квартира в смысле жилья рассматривается как помещение, предназначенное для постоянного проживания.

Из закона, таким образом, следует, что часть жилого дома не рассматривается в качестве объекта недвижимости, в то же время в нежилом здании часть здания объектом недвижимости является. Возможно, установление такого режима для жилых зданий вполне оправдано в силу специфики санитарных, экологических, противопожарных и строительных норм, правил и требований к ним. Но гражданское законодательство охватывает как жилые, так и нежилые здания единым понятием «недвижимое имущество, недвижимость» и устанавливает единые правила гражданского оборота. А правила, как мы убедились, не всегда выполняются.

На мой взгляд, для приведения в соответствие с правилами гражданского оборота рассмотренных выше отношений по распоряжению жилыми зданиями необходимо несколько изменить нормы, регулирующие правила технического и кадастрового учета объектов капитального строительства. Здесь всего-то необходимо признать, что часть дома является не только объектом жилищных прав, но и единицей государственного технического и кадастрового учета.

Некоторые подвижки по объектам учета сделаны в Федеральном законе от 28.12.2013 № 443-ФЗ «О федеральной информационной адресной системе и о внесении изменений в Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», вступающем в силу с 1 июля 2014 года.
В нем объектами учета выступают не объекты капитального строительства (здания и т. п.), а объекты недвижимости, в том числе, земельные участки.

Насколько облегчится процедура кадастрового учета и государственной регистрации прав на разделенные жилые дома и земельные участки, покажет правоприменительная практика органов местного самоуправления.

Серию статей о юридических проблемах индивидуального и малоэтажного строительства читайте в выпусках электронной газеты

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: сходство и различие

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: понятие объекта строительства

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: статус жилого дома

Директор правового агентства «Своя земля» В. Фролов

Наши контакты: +7 (4852) 455387; www.legisland.ru
г. Ярославль, ул. Гоголя, д. 19, офис 46