Сегодня:

вторник, 15:29:23

24 апреля, 2018

Погода в Ярославле:

t +6...+8 °C

облачно, без осадков

Курсы валют:

USD 61.7655 +0.44

EUR 75.7924 +0.14

727373-info.ru

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: проблемы раздела жилого дома и оформления прав на долевую собственность

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: проблемы раздела жилого дома и оформления прав на долевую собственность

Продолжаем обсуждение проблемы раздела индивидуального жилого дома. В статье директора правового анентства "Своя земля" В.Н. Фролова рассматривается, каким образом можно осуществить раздел индивидуального жилого дома в натуре и земельного участка под домом, как поставить на кадастровый учет вновь образованное недвижимое имущество и зарегистрировать права на долевую собственность исходя из действующих нормативно-технических документов.

Начало читайте

Продолжаем обсуждение проблемы раздела индивидуального жилого дома. В этой статье рассмотрим, каким образом можно разделить индивидуальный жилой дом исходя из действующих нормативно-технических документов.

Согласно Жилищному кодексу РФ объектами жилищных прав являются жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната.
Гражданское законодательство позволяет, разделить находящееся в долевой собственности недвижимое имущество по соглашению между участниками долевой собственности, а при его отсутствии - по решению суда.


После раздела каждый участник долевой собственности становится индивидуальным собственником недвижимого имущества, то есть ему переходит в собственность часть имущества.

Если был разделен индивидуальный жилой дом, то фактически объектом прав после раздела становится часть жилого дома в виде отдельных жилых и вспомогательных помещений. Остается лишь поставить на кадастровый учет вновь образованное недвижимое имущество и зарегистрировать права.

Вот здесь и возникает проблема.Раздел дома и участка
Для постановки на кадастровый учет необходим документ, содержащий описание части жилого дома как объекта индивидуального жилищного строительства. Необходимо заметить, что при заключении соглашения о разделе жилого дома и прекращении общей долевой собственности либо в суде такой документ должен быть в наличии.
Также необходимы сведения о земельном участке, на котором находится часть жилого дома. Иными словами, раздел жилого дома целесообразно производить одновременно с разделом земельного участка.


Документом, содержащим описание части жилого дома как объекта индивидуального жилищного строительства, является технический план здания, который оформляется на основании технического плана, разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта здания.
Вместе с тем, с 2013 года изготовление технических паспортов законодательством не предусмотрено.


Однако Жилищный кодекс предусматривает проведение государственного учета жилищного фонда и, соответственно, технического учета и технической инвентаризации с изготовлением технических паспортов объектов капитального строительства.
Согласно существующим нормативным актам, регулирующим технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства, технический паспорт выдается на объект технического учета - объект капитального строительства. При этом в градостроительном законодательстве отсутствует понятие объекта капитального строительства в виде части жилого дома или части квартиры.

Также согласно требованиям к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда на каждый объект составляется учетно-техническая документация, которая группируется в инвентарное дело, а единицей технической инвентаризации является домовладение или отдельно стоящее основное здание.


Под домовладением в Инструкции по учету жилого фонда понимается жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. Как видим, часть дома не признается единицей технической инвентаризации. Ну, а если нет новой единицы технической инвентаризации, нет и нового адреса на часть имущества, которое перешло в индивидуальную собственность либо по соглашению, либо по решению суда. Но согласно ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации перехода права. Представить описание нового имущества с новым инвентарным номером в виде отдельного кадастрового паспорта на кадастровый учет и государственную регистрацию не представляется возможным, регистрация невозможна. Если право не зарегистрировано, - право на недвижимость не возникло.


С земельным участком, на котором находится жилой дом, проще. Находящийся в долевой собственности участок делится между сособственниками так же, как и жилой дом в натуре. Составляется новое описание вновь возникших смежных участков, и они без проблем ставятся на кадастровый учет. После получения нового кадастрового паспорта на земельный участок можно смело идти на государственную регистрацию права индивидуальной собственности.


На практике возникает парадоксальная ситуация: право на часть жилого дома судом признано, но реально получить подтверждающий это право документ в виде свидетельства невозможно. При этом эта часть дома находится на обособленном земельном участке, находящимся в собственности, но ни новый объект прав, ни земельный участок не имеют адреса.


В действительности парадокс заключается в том, что нормы права одной отрасли законодательства дают возможность собственнику по своему усмотрению распорядиться принадлежащим имуществом, а другие – нет. Рассмотренный выше сценарий таких распорядительных действий показывает, как можно из собственника имущества превратиться в его фактического владельца.


А должно ли так быть? Возможно, законодатели об этом уже подумали? Давайте обратимся к Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости», вступившему в силу с 1 марта 2008 года.

Федеральным законом установлено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Характеристики, позволяющие определить имущество как индивидуально-определенное, закон называет уникальными характеристиками объекта недвижимости.


Что же это за уникальные характеристики? Из тридцати различных характеристик, установленных законом для недвижимости, нас в первую очередь интересует вид объекта недвижимости. К ним закон относит земельный участок, здание, сооружение, жилое и нежилое помещение, объект незавершенного строительства. При этом в многоквартирном доме объектом недвижимости рассматривается квартира и комната. В нежилом здании – часть здания, жилое и нежилое помещение. В нежилом здании комната или квартира в смысле жилья рассматривается как помещение, предназначенное для постоянного проживания.


Из закона, таким образом, следует, что часть жилого дома не рассматривается в качестве объекта недвижимости, в то же время в нежилом здании часть здания объектом недвижимости является. Возможно, установление такого режима для жилых зданий вполне оправдано в силу специфики санитарных, экологических, противопожарных и строительных норм, правил и требований к ним. Но гражданское законодательство охватывает как жилые, так и нежилые здания единым понятием «недвижимое имущество, недвижимость» и устанавливает единые правила гражданского оборота. А правила, как мы убедились, не всегда выполняются. Малоэтажный дом


На мой взгляд, для приведения в соответствие с правилами гражданского оборота рассмотренных выше отношений по распоряжению жилыми зданиями необходимо несколько изменить нормы, регулирующие правила технического и кадастрового учета объектов капитального строительства. Здесь всего-то необходимо признать, что часть дома является не только объектом жилищных прав, но и единицей государственного технического и кадастрового учета.


Некоторые подвижки по объектам учета сделаны в Федеральном законе от 28.12.2013 № 443-ФЗ «О федеральной информационной адресной системе и о внесении изменений в Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», вступающем в силу с 1 июля 2014 года.
В нем объектами учета выступают не объекты капитального строительства (здания и т. п.), а объекты недвижимости, в том числе, земельные участки.

Насколько облегчится процедура кадастрового учета и государственной регистрации прав на разделенные жилые дома и земельные участки, покажет правоприменительная практика органов местного самоуправления.


Фролов В.Н.

Серию статей о юридических проблемах индивидуального и малоэтажного строительства читайте в выпусках электронной газеты

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: сходство и различие

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: понятие объекта строительства

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: статус жилого дома

Директор правового агентства «Своя земля» В. Фролов

Наши контакты: +7 (4852) 455387; www.legisland.ru
г. Ярославль, ул. Гоголя, д. 19, офис 46

Оцените материал:
2

 

комментарии

Вы можете оставить комментарий, используя свою учетную запись в одной из социальных сетей:

или просто введите свое имя (псевдоним)

Редакция электронной газеты оставляет за собой право удалять любые сообщения из блока комментариев без объяснения причин.

Администрация сайта не несет ответственности за содержание сообщений. Мнение автора сообщения может не совпадать с мнением редакции.

Подробнее о правилах комментирования

подписка

Электронная газета 727373-INFO - это еженедельные выпуски подборок рекламно-информационных материалов о товарах, услугах, акциях и новостей объединенных ярославской тематикой. Каждый выпуск электронной газеты, сопровождается рассылкой писем с анонсами публикуемых материалов подписчикам газеты.

Я регистрируюсь как:

Разместить материал

Электронная газета 727373-INFO - это еженедельные выпуски подборок рекламно-информационных материалов о товарах, услугах, акциях и новостей объединенных ярославской тематикой. Каждый выпуск электронной газеты, сопровождается рассылкой писем с анонсами публикуемых материалов подписчикам газеты.

Размещение и публикация рекламно-информационных материалов в газету осуществляется на платной основе. Подробнее об условиях публикации материалов читайте здесь

Все поля формы обязательны для заполнения
Мы будем рады разместить информацию о Вас на страницах нашей электронной газеты. В течении дня с момента отправки заявки с Вами свяжется наш менеджер для уточнения заказа.

Обратная связь

Вы можете оставить свое сообщение для Информационного центра "Товары плюс", используя расположенную ниже форму связи или позвонив нам по телефону (4852) 42-97-77 доб. 131

Ваше сообщение обязательно будет прочитано.

Отписаться от рассылки

На указанный вами электронный адрес будет выслано уведомление о запросе на отказ от подписки на электронную газету 727373-info.ru. Для завершения процедуры отписки перейдите по ссылке, размещенной в письме.