Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: региональные особенности

Итак, подведем некоторые итоги обсуждению юридических проблем в сфере индивидуального и малоэтажного жилищного строительства. В предыдущих статьях мы пришли к выводу, каковы причины таких проблем – это различный подход к регулированию отношений по поводу одних и тех же физических объектов капитального строительства в общих и специальных отраслях права.

Заканчивая серию статей, следует указать на особенности правового регулирования индивидуального и малоэтажного жилищного строительства законодательством Ярославской области.

Региональными нормативами градостроительного проектирования Ярославской области (далее – региональные нормативы проектирования) предусматриваются жилые зоны застройки индивидуальными жилыми домами и жилые зоны застройки малоэтажными жилыми домами.

При этом под индивидуальными жилыми домами подразумеваются одноквартирные, отдельно стоящие на земельном участке одноэтажные, мансардные, двухэтажные и трехэтажные жилые дома. Такие дома в региональных нормативах проектирования определяются как индивидуальные жилые дома усадебного типа.

Помимо одноквартирных домов, могут возводиться дома блокированные, в том числе двухквартирные, с приквартирными участками при каждой квартире.

Размеры земельных участков для домов усадебного типа определяются органами местного самоуправления. Вместе с тем региональными нормативами проектирования рекомендуется устанавливать следующие размеры земельных участков: для отдельных жилых образований в структуре городских округов и поселений – от 0, 02 до 0, 15 га, для жилых образований сельских поселений – от 0, 15 до 1, 0 га.

Верхний предел размера земельных участков для жилых образований сельских поселений рекомендуется использовать с учетом ведения семьей развитого личного подсобного хозяйства или товарного сельскохозяйственного производства с содержанием крупного, мелкого скота и птицы.

Итак, можно сделать вывод, что региональное законодательство определяет усадебный жилой дом преимущественно как одноквартирный дом с приквартирным участком и постройками для подсобного хозяйства.

Малоэтажной жилой застройкой в Ярославской области считается застройка домами высотой до 4-х этажей включительно, в том числе блокированного, секционного и коттеджного типа, с обеспечением непосредственной связи квартир с земельным участком.

При определении количества этажей рекомендуется учитывать все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Необходимо отметить, что порядок определения этажности домов в зонах малоэтажной застройки устанавливается также в правовых актах органов местного самоуправления муниципальных образований Ярославской области.

Так, в Правилах землепользования и застройки города Ярославля градостроительным регламентом территориальной зоны застройки малоэтажными жилыми домами установлено предельное количество надземных этажей: для индивидуальных и блокированных жилых домов, состоящих из двух и более блоков – 3 надземных этажа, для многоквартирных малоэтажных домов – 4.

Размеры земельных участков для малоэтажной жилой застройки региональными нормативами рекомендуется устанавливать в меньших размерах: для отдельных жилых образований в структуре городских округов и поселений – от 0, 006 до 0, 01 га (без площади застройки), для жилых образований сельских поселений–от 0, 04 до 0, 08 га.

В целом согласно документам территориального планирования Ярославской области градостроительное развитие территории области на перспективу предполагает увеличение доли малоэтажного жилищного строительства с преобладанием домов усадебного типа и сокращение доли многоэтажного жилищного строительства.

Региональными нормативами проектирования в малоэтажной жилой застройке городских и сельских поселений отдельно выделяются территории коттеджной застройки с домами коттеджного типа с размерами земельных участков от 0, 04 до 0, 08 га и двух–четырехквартирные дома коттеджно-блокированного типа с участками 0, 03 – 0, 04 га с минимальной хозяйственной частью.

Необходимо заметить, что действующее российское законодательство не содержит определения понятий «территория коттеджной застройки», «коттеджный поселок», коттедж».

Вместе с тем термин «зона коттеджной застройки» употреблен в своде правил по планировке и застройке городских и сельских поселений (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*). В документе зона коттеджной застройки определена как территория, на которой размещаются отдельно стоящие одноквартирные одно-, двух- и трехэтажные жилые дома с участками, как правило, не предназначенными для осуществления активной сельскохозяйственной деятельности.

Классические английские коттеджи (англ. cottage- небольшой дом, деревенский дом, одноэтажный дом) преимущественно располагаются в пригородных зонах городов, но возводятся и в черте городов.

По архитектурно-планировочным характеристикам классический коттедж представляет собой простой одно-, или полутораэтажный жилой дом общей площадью более 100 квадратных метров с обязательным приусадебным участком, используемый для постоянного или временного проживания одной семьи.

На первом этаже располагается гостиная, кухня, камин, санузел, котельная и, обычно, гараж для легкового автомобиля.

Второй этаж классического коттеджа предусмотрен в виде мансарды со скатными потолками и используется как спальня.

Классические коттеджи строятся из природного камня или красного кирпича.

Чем же отличаются коттеджные поселки от других типов малоэтажной застройки?

Сразу следует указать на отсутствие в законодательстве общепринятой классификации коттеджных поселков или коттеджей. Поэтому любая классификация носит субъективный и относительный характер.

Однако попытаемся разобраться, имеются ли какие-либо классифицирующие признаки такого типа застройки и такого типа объектов недвижимости.

Региональные нормативы проектирования предусматривают проектирование комплекса коттеджной застройки как единого архитектурно-планировочного ансамбля, объединенного объектами и территориями общественного назначения.

Территория коттеджной застройки включает участки жилой и общественной застройки, территории зеленых насаждений в виде парков и озелененных общественных площадок.

Коттеджный поселок должен иметь социальную инфраструктуру: улицы, проезды, стоянки, транспорт, связь, внешнее энергоснабжение, водоснабжение, канализацию, отопление, систему охраны.

К каждому участку коттеджного поселка, а непосредственно на земельных участках площадью более 0, 5 га, проектируются проезды и подъезды с твердым покрытием к каждому зданию или сооружению, расположенному на участке.

Допускается ограждение жилых и общественных участков и в целом территории коттеджной застройки. Виды ограждения разрабатываются в составе проекта застройки коттеджного поселка с учетом требований единого стилевого, визуального и композиционного восприятия пространства.

Ограждения должны быть проницаемыми для взгляда и иметь высоту не более 1, 5 - 2 метров. Ограждение земельных участков коттеджей может быть выполнено в виде декоративного озеленения высотой не более 1, 2 метра.

Количество въездов на территорию коттеджной застройки должно быть не менее двух, а улицы и проезды в коттеджной застройке взаимоувязываются с системой улиц и дорог городского округа или поселения.

В целом социальная инфраструктура коттеджной застройки должна обеспечивать как выполнение социально гарантированного стандарта обслуживания проживающего населения, так и индивидуальные программы обслуживания в зависимости от доходов населения и его потребностей.

Региональные нормативы проектирования предусматривают применение в коттеджной застройке одно-, двух- и трехэтажных одноквартирных индивидуальных и блокированных, в том числе, двухквартирных жилых домов. Жилой дом коттеджного типа определяется как малоэтажный одноквартирный жилой дом.

Показатель средней обеспеченности общей площадью жилых помещений в коттеджной застройке устанавливается в размере 50 квадратных метров площади коттеджа или квартиры блокированного жилого дома на человека.

По уровню комфорта такой показатель значительно выше, чем у массового (эконом-класс) и социального (муниципального жилища) типа жилых домов и квартир с установленной нормой площади на человека соответственно в 30 и 20 квадратных метров.

В жилищном законодательстве под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Отсюда следует, что коттедж является одной из разновидностей жилого дома.

Обобщая требования региональных нормативов проектирования к коттеджной застройке можно определить коттеджный поселок как комплекс объектов недвижимого имущества, состоящего из собственно коттеджей и объектов, обеспечивающих использование этого имущества по целевому назначению.

Итак, в целом региональным законодательством конкретизированы критерии разграничения объектов индивидуального и малоэтажного жилищного строительства. Определено, что в индивидуальном строительстве основным типом дома является одноквартирный усадебный дом высотой до 3-х этажей. Помимо одноквартирных домов, могут применяться дома блокированные, в том числе двухквартирные, с приквартирными участками при каждой квартире.

В малоэтажной жилой застройке региональным законодательством предусмотрено применение домов блокированного, секционного и коттеджного типа (разновидность жилого дома) высотой до 4-х этажей включительно, в том числе, с обеспечением непосредственной связи квартир с земельным участком.

Директор правового агентства «Своя земля» В. Фролов

Другие статьи на тему "Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство" В. Н. Фролова читайте в выпусках электронной газеты

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: сходство и различие

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: понятие объекта строительства

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: статус жилого дома

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: проблемы раздела жилого дома и оформления прав на долевую собственность