Земельный участок: образование и предоставление (продолжение)

В предыдущей статье были рассмотрены новеллы земельного законодательства, связанные с изменением полномочий органов местного самоуправления по распоряжению землями, государственная собственность на которые не разграничена.

В настоящей статье рассматриваются основные процедуры предоставления земельных участков и особенности переходного периода, в течение которого применимы ранее действовавшие нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В новое редакции ЗК РФ отсутствует деление процедур предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности в зависимости от целей их дальнейшего использования: для строительства или целей, не связанных со строительством. Законом установлен единый порядок предоставления земельных участков из публичных земель для всех целей их дальнейшего использования.

Однако практика показывает, что наибольший интерес всегда вызывает вопрос приобретения гражданами или юридическими лицами земельного участка для строительства зданий и сооружений.

Необходимо отметить, что в ЗК РФ установлен практически полный запрет на предоставление земельных участков в собственность для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В случае, если основным видом разрешенного использования земельного участка установлено строительство зданий и сооружений, такой участок может быть предоставлен на аукционе на праве аренды.

Исключение предусмотрено для случая продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в частную собственность гражданина для индивидуального жилищного строительства при условии, что этот гражданин является единственным претендентом на аукционе на испрашиваемый земельный участок. Однако это исключение можно отнести к самостоятельной процедуре предоставления земельного участка, которая будет рассмотрена в дальнейшем.

Анализ новой редакции ЗК РФ позволяет определить несколько самостоятельных процедур предоставления земельных участков для строительства зданий и сооружений из публичных земель.

В их числе можно выделить следующие самостоятельные процедуры: предоставление земельных участков на аукционах без предварительного согласования и с предварительным согласованием, а также без предварительного согласования и с предварительным согласованием без проведения аукционов.

Для процедуры предоставления земельных участков на аукционах без предварительного согласования законодательством установлены нововведения.

Так, для граждан и юридических лиц появилась возможность участия в аукционе по предоставлению земельного участка в электронной форме. Это особенно важно для тех, кто находится на значительной территориальной удаленности от места проведения торгов.

Введен реестр недобросовестных участников аукциона, в который могут быть внесение сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка.

В рамках процедуры появилась возможность заключения договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе. Заявитель, признанный единственным участником аукциона или оказавшимся единственным принявшим участие в аукционе также может заключить договор как победитель аукциона.

Процедура предоставления земельных участков на аукционах с предварительным согласованием связана особенностям предоставления земельных участков из публичной собственности гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Предпосылкой выделения данной процедуры в самостоятельную является наличие на предоставляемый органом власти или местного самоуправления земельный участок для указанных выше целей нескольких претенденов.

По данной процедуре гражданин обращается в уполномоченный орган

с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

После опубликования уполномоченным органом в установленном порядке извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей иные граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства, заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

При поступлении от указанных граждан заявлений о намерении участвовать в аукционе по приобретению прав на этот земельный участок - проводится аукцион.

По процедуре предоставления земельного участка без аукциона и без предварительного согласования граждане и юридические лица приобретают земельные участки в собственность, на праве аренды, в постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование в случаях, прямо предусмотренных ЗК РФ.

Из анализа норм ЗК РФ следует, что перечень случаев предоставления земельных участков без аукциона и без предварительного согласования формируется методом исключения. А, именно, если земельный участок в силу прямого указания ЗК РФ предоставляется без проведения торгов, является образованным и его границы не нуждаются в уточнении, то такой земельный участок предоставляется без аукциона и без предварительного согласования.

С учетом соблюдения указанных выше условий посредством данной процедуры земельные участки могут быть предоставлены: в собственность в случаях, указанных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ; на праве аренды в случаях, указанных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ; в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ и в безвозмездное пользование в случаях, указанных в п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ.

Так, в собственность могут быть приобретены земельные участки, образованные из предоставленного некоммерческой организации в аренду земельного участка для комплексного освоения территории, ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации.

По данной процедуре приобретают в собственность земельные участки собственники зданий, сооружений, на которых расположены эти здания, сооружения.

В безвозмездное пользование, например, по данной процедуре предоставляются земельные участки в виде служебных наделов работникам организаций, религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения, гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности, пчеловодства для собственных нужд на лесных участках, для охотхозяйственного и лесохозяйственного использования и в других предусмотренных законом случаях.

Процедура предоставления земельного участка без аукциона с предварительным согласованием применяется, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению.

По указанной процедуре земельные участки предоставляются в собственность, на праве аренды, в безвозмездное пользование и постоянное (бессрочное) пользование. При этом необходимо одновременное соблюдение двух условий: во-первых, земельный участок предоставляется без проведения аукциона в силу прямого указания положений ЗК РФ и, во-вторых, земельный участок не образован и отсутствует проект межевания территории или его границы нуждаются в уточнении в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Кроме того, в зависимости от отнесения заявителя к тому или иному субъекту права, заявитель должен представить документы, подтверждающие его право на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Перечень указанных субъектов права и документы утверждены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти - Приказом Минэкономразвития России.

К заявителям, имеющим право на бесплатное приобретение земельных участков по данной процедуре, например, отнесены: граждане, имеющие трех и более детей; некоммерческая организация, созданная гражданами, которой предоставлен земельный участок для садоводства, огородничества и члены данной организации; религиозная организация, имеющая в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения или имеющая земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенный для сельскохозяйственного производства; лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории и другие субъекты права.

Приказом Минэкономразвития России также утвержден перечень заявителей, имеющих право на приобретение земельных участков в собственность за плату, в аренду, в постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование.

Необходимо подчеркнуть, что федеральным законом установлен длительный переходный период, в течение которого в ряде случаев применяются нормы ЗК РФ в ранее действовавшей редакции и после 1 января 2017 года. Приведем примеры.

Так, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта, было принято до 1 марта 2015 г. и предусматривало предоставление лицу земельного участка, то до 1 марта 2018 г. по заявлению этого лица земельный участок предоставляется без проведения торгов по процедуре, действовавшей в период принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Также до 1 марта 2018 г. может быть предоставлен земельный участок в аренду для индивидуального жилищного строительства с учетом норм ранее действовавшей редакции ЗКРФ в случае опубликования до 1 марта 2015 г. органом государственной власти или органом местного самоуправления сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства в соответствие статье 30.1. ЗК РФ «Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

До 1 января 2020 года раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому и дачному некоммерческому объединению граждан, может быть произведен в соответствии с ранее утвержденным в установленном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» порядке проектом организации и застройки. При этом утверждение проекта планировки и проекта межевания территории некоммерческого объединениях не требуется.

До 31 декабря 2020 года члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок без проведения торгов в собственность бесплатно.

Таким образом, в течение нескольких лет непредусмотрительно будет ограничиться лишь уяснением новых изменений земельного законодательства, в некоторых случаях необходимо будет помнить и применять ранее действовавшие нормы.

В следующих статьях более детально рассмотрим особенности образования земельных участков и отдельные процедуры их предоставления.

Обращайтесь:+7 (4852) 45-53-87, legisland.ru

Серию статей о юридических проблемах индивидуального и малоэтажного строительства В.Н. Фролова читайте в выпусках электронной газеты

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: сходство и различие

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: понятие объекта строительства

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: статус жилого дома

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: проблемы раздела жилого дома и оформления прав на долевую собственность

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: региональные особенности